Оценка земельного участка способом сравнения продаж

Одним из самых распространенных оценочных методов является сравнение продаж. Способ достаточно эффективный, основанный на сведениях о недавно проведенных сделках. Суть состоит в том, что покупатель не должен переплатить за землю больше, чем за участок со схожими характеристиками и полезными свойствами. Таким образом, итоговую стоимость объекта формируют цены сделки купли-продажи схожего по многим параметрам участка. В большинстве случаев способ применяется к развитым и наиболее востребованным секторам рынка недвижимости. Часто используется для оценки участка, практически не застроенного. Другой вариант – земля рассматривается как незастроенная в оценочных целях.

СУТЬ МЕТОДА

Для использования оценочного способа требуются сведения о ценах участков, которые в полной мере являются аналогами рассматриваемого объекта. Экспертом проводится полноценный анализ схожих участков, проданных за последнее время. При этом важно делать поправки к стоимости на видимые отличия, которые можно увидеть у аналога и оцениваемой земли. Как итог этого процесса – определение продажной цены путем присваивания основных свойств и параметров оцениваемого объекта тому, который сопоставляется. Именно грамотная корректировка дает возможность оценщику получить наиболее точные результаты цены.

К важным факторам стоимости земли относят следующие:

— Транспортную доступность.

— Расположение.

— Физические параметры. К ним относятся форма, габариты, рельеф и т .п.

— Близлежащее окружение.

— Инфраструктуру: расположение инженерных сетей, возможность подключения к ним и мн. др.

— Разрешенное использование.

— Основное назначение, владение участком другими лицами.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ

При подборе аналогов важно учитывать, что в отчете о проведении работы по оценочной деятельности должны содержать информация доказательственного характера. Путем прямого сопоставления каждых сравниваемых объектов с оцениваемым устанавливается степень отличий в разрезе факторов цены.

При рассматриваемом методе необходимо подобрать именно те варианты земельных участков, которые бы имели известные цены, а также были схожи по сравнительным элементам с требуемым. Затем следует внести корректировки в стоимость таким образом, чтобы учитывались выявленные отличия между объектами по выбранным сравнительным элементам. После этого проводится сам расчет стоимости: средневзвешенный или же средний показатель скорректированной стоимости аналогов. Бывают случаи, когда в рассматриваемом районе недостаточно информации о ценах сделок купли-продажи или же она вовсе отсутствует. Выход из ситуации – анализ цен, сформировавшихся в других регионах при условии схожести элементов сравнения с оценочной территорией. Это климатические и ландшафтные особенности, численность населения, развитости инфраструктуры, состав населения и мн. др.

Возможен и другой вариант при полном отсутствии требуемых рыночных предложений. Допускается брать в расчет имеющиеся цены при условии предварительной подправки с целью выравнивания структуры параметров стоимости на предмет отличий между ценовым значением предложения и ценой самой сделки, которая устанавливается путем анализа сведений рынка. В качестве сравнительной единицы берется значение, которое характерно для рассматриваемого рыночного сегмента. Это может быть цена 1 кв. м. участка, га и др.