Метод остатка для оценки земельного участка

Опытными экспертами метод остатка используется для оценки земельных участков с имеющимися постройками, а также тех, которые подлежат застройке доходной недвижимостью. В случае, когда участок пустой, то предполагается будущая застройка, в процедуре задействуется остаточный метод. Есть принцип, по которому земельный объект обладает остаточной продуктивность при условии, что за счет дополнительных вложений, на этой территории возводились сооружения. Приоритетом в этом случае по распределению прибыли обладают возведенные объекты, а прибыль распределяется на землю. Прибыль в этом случае формируется от покрытия расходов на капитал и вспомогательные ресурсы.

Особенности метода

Метод стоимости остатка используется в оценке земельных активов, когда кроме дополнительных параметров, проводится анализ расходов и доходов. Процедура, если разбить ее на основные пункты, начинается с проведения анализа прибыли в чистом виде. Доход берется от земельной эксплуатации. Из него вычитаются траты на самые важные улучшения. После этого оставшиеся средства, именуемые остаточными, приходят на счет земли.

Далее – капитализация счет, снятие данных стоимости участка. Применение рассматриваемого метода достаточно ограничено. Применимо к доходным имущественным объектам. Помимо этого он актуален в случае, когда для незастроенной земли не нужно значительное количество допущений.

Условия применения

Максимально прибыльно должны использоваться здания, которые расположены на оцениваемом земельном участке. К примеру, временные постройки из простых строительных материалов не могут быть рассмотрены как максимально эффективное использование участка. Ставки на аренду рассчитываются путем сбора информации о прибыли от сдачи объекта в целом вместе с постройками за один год. Важно, чтобы ставки в полной мере соответствовали актуальным рыночным ценам. С учетом эксплуатационного периода построек важно с максимальной точностью просчитать траты на строительство зданий на оцениваемом участке + стоимость капитальных сооружений.

На практике специалисты пользуются двумя методами остатка. Первый подразумевает вычисление суммы оставшейся прибыли, принадлежавшей ранее участку. Второй – просчет остатка стоимости (тоже относящаяся к рассматриваемой земле). В первом варианте учитывается чистая прибыль от объекта, стоимость земли на рынке, чистый доход от земли в целом, замещение улучшений, а также средства на улучшения за годовой промежуток. Под стоимостью замещения понимаются средства, которые были потрачены на возведение объекта со схожими данными. В расчете участвуют все физические и ценовые параметры, тщательно анализируется определенный рыночный сегмент.