Как оценивать стоимость квартиры?

1. Введение.

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. И вовсе не всегда эти обстоятельства являются неблагоприятными .

Например, владелец квартиры решил переехать в другой город, и потому планирует ее продать, или решил улучшить свои жилищные условия и для этого намеревается взять кредит. Ничего ведь плохого в желании, к примеру, обменять старые жилые апартаменты на более просторные нет!

Человек, как говорится в своем праве. В праве-то он, конечно, в праве, но тут возникает вопрос оценки реальной стоимости объекта недвижимости, каковым здесь выступает квартира.

И все бы ничего, но практики обращаться к профессионалам в таком вопросе у нас нет. Ведь как думает наш человек: Чего тут сложного? Все мы учились понемногу... А значит оценить свою квартиру смогу! И вот поскольку вроде как и с математикой мы в ладах, и, честно говоря, платить кому-то там "непонятному" не хочется, то не удивительно, что многие из нас задаются следующим вопросом: Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать?

Честно говоря, все возможно! Главное не забывать, что Ваше время - это тоже деньги, деньги, которые Вы зарабатываете на работе, и даже если Вы планируете заниматься вопросом оценки квартиры в свободное время, не стоит забывать и о цене Вашего отдыха.

Другими словами, дело, конечно, ваше, но лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов. Тем более, что у вас, как у продавца квартиры есть этот выбор!

2. Способы оценки жилья

Увы, мало кто знает, как реально профессионалы оценивают стоимость квартиры, в каких случаях это можно сделать и самому, а в каких без сторонней помощи не обойтись.

Так или иначе, но в реальности никто не хочет продешевить с жильем, с одной стороны, а с другой, вряд ли у кого есть возможность ждать годами «хорошего» покупателя. А это значит, что хотим ли мы продать жилье или взять под него кредит, но нам всегда нужно предлагать реальную цену.

Но что такое "реальная цена", и главное, как ее установить?

На самом деле никаких особых секретов тут нет, поскольку безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья. Причем Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Худо-бедно сделать это может каждый здравомыслящий человек (т.е. такой, чье здравомыслие подтверждено соответствующими учреждениями).

А вот если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция. Здесь важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения. Шутка? Не совсем! Если Вам нужно продать жилье быстро, то... В общем настроение или настрой здесь тоже имеют значение...

И так, как же конкретно попытаться определить "реальную стоимость" квартиры. Самый простой способ - это определить среднее арифметическое.

Что это значит? Всего лишь то, что Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. В этом "море разливанном" Вам нужно выделить те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от центра города, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. После этого Вам надо отметить самое дешевое и самое дорогое жилье. А затем... А затем Вы можете вычислить среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет более или менее "реальная" цена Вашего жилья.

Почему? Ну, хотя бы потому, что самое дешевое жилье - это как правило то, что продается срочно. А самое дорогое, это то, которое готовы попридержать. И при этом не стоит забывать о том, что практически все собственники квартир слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем. Причем это касается даже тех, кто стремиться распрощаться с квартирами побыстрей.

Впрочем, откроем маленький секрет, можно поступить еще проще - взять и позвонить в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, Вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в Вашем районе и порой даже доме. А вот узнать поточнее просто так не получиться, поскольку квартиру все же надо будет оценивать. Профессиональный риелтор, конечно, способен это сделать чуть ли не за пять минут, но... Но на то он и профессионал, чтобы за свою работу брать деньги. А значит бесплатно получить такую консультацию не получиться!

К тому же при оценке квартиры необходим учитывать массу факторов. Дело в том, что при профессиональном подходе сама оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта не абы как, а по целому ряду критериев. Именно они в конечном итоге и определяют действительную стоимость квартиры.

Рассмотрим эти критерии более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости . Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости . Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры . Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить более приличную цену.

4) Наличие ремонта . Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность . Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Впрочем, провести оценку недвижимости можно при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто. Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что скорее всего Вы указали немного заниженную цену. Теперь ее можно несколько поднять, после чего опять начать исполнять роль телефонного диспетчера и контролировать ситуацию. Ну, а если завысили, то наоборот опускаете...

Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени, поскольку не исключено, что с максимальной выгодой заключить сделку Вам удастся не ранее, чем через год.

Конечно же, если Вы занятой человек и Вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это все же удел профессионалов. Тем более, что сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, Вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии. При этом способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами все же несколько другие, чем мы указывали выше. Как правило, экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета :

1) Затратный , который основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, специалист корректирует расчет.

2) Доходный - данный способ специально предназначен прежде всего для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. При этом нельзя не отметить, что такой способ подходит больше всего для торговых точек - магазинов, торговых центров.

3) Сравнительный метод - считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого. Но нельзя не заметить, что в случае оценки для банка или для завещания обойтись своими силами у Вас не получится, для юридического подтверждения требуется привлечение дипломированных специалистов таких как работают например в "ГК ПРОФИ".

Вообще, заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, Вы вполне можете поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов, и если Вам не понравится тот или иной способ оценки, Вы всегда сможете выбрать другого эксперта. Но все же вопрос оценки квартиры на профессиональной основе это не вопрос метода, а вопрос цены и качества специалистов, их признания на соответствующем рынке. И совершенно ясно, что если Вы планируете оформить ипотечный кредит, то здесь цена квартиры может быть одна, а если на продажу, то другая. При этом нельзя забывать, что есть еще и кадастровая оценка недвижимости, которая производится БТИ, и от которой теперь будет зависеть размер налога на дома и квартиры. И вот здесь, если цена завышена, тоже нужна помощь специалистов.

3. Заключение

И так как показывает наш беглый анализ, любому человеку вполне по силам произвести оценку своей квартиры своими силами без привлечения специалистов.

Тем более, что все вышеописанные рекомендации вполне рабочие и реально позволят Вам сэкономить Ваш семейный бюджет.

Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов не обойтись! Например, оценка квартиры при ипотечном кредитовании никак не может быть произведена без привлечения специалистов.

Конечно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости. Именно поэтому мы рекомендуем выбирать банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной.

Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья.

Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. И здесь имеет смысл учитывать тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

В общем как не крути, а привлекать специалистов к оценке стоимости жилья порой реально стоит, причем порой стоит денег и немалых. Хотите реально сэкономить и при этом получить высококвалифицированную оценку квартиры, обращайтесь в "ГК ПРОФИ".

"ГК ПРОФИ" - компания, которая реально сотрудничает с Вами!