Что такое кадастровая и рыночная оценка земель

1. Введение.

Если вы являетесь владельцем земельного участка, то наверняка уже заметили, что в последнее время налог на него существенно увеличился. Причина роста земельного налога достаточно проста - это привязка налоговой базы к кадастровой стоимости земли, в отличие от ранее существовавшего понятия инвентаризационной стоимости, применяемого к объектам недвижимости.

Здесь можно, конечно, возмущаться, но нельзя не заметить, что сама методика расчета инвентаризационной стоимости никакого отношения к рыночным механизмам не имела, а потому и налоговая база была очень низкой, причем настолько низкой, что даже владельцы очень больших участков платили сущие копейки.

Конечно, в итоге для кого-то рост налогов оказался не слишком существенным. Но для кого-то наоборот - размер нового налога на землю стал весьма значительным.

2. Что делать?

Что же делать в этом последнем случае?

Очевидно, что для снижения налоговых выплат необходимо было бы провести внеплановую кадастровую оценку земли...

Но вот только сделать это несколько затруднительно, поскольку государственная кадастровая оценка земель для определения кадастровой стоимости участков от которой зависит налоговая база проводится по закону 1 раз в 5 лет. И все!

Но что делать если цена участка не только не подъемна, но и еще явно завышена, ведь в результате сумма налога будет не просто неверной, но еще и несправедливой?

Пытаться просто "стучаться" в различные инстанции, как мы привыкли еще со времен "социализма с человеческим лицом" в корне не верно! В любом случае от вас потребуют предоставить некие документы, которые позволят вам обосновать несправедливость кадастровой оценки земли.

Казалось бы замкнутый круг? Нет!

Дело в том, что в настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью, исходя из которой уже можно добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке.

И так, каковы же могут быть цели проведения рыночной оценки земель ?

Их несколько:

- снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;

- определение справедливой суммы арендной платы;

- поведение сделок по отчуждению участков;

- использование земли в качестве залога для получения кредита.

При этом следует заметить, что в реальности различные категории земель весьма разняться по типу своего использования. Соответственно, и правила их рыночной (как кстати и кадастровой) оценки несколько отличаются.

3. Методы проведения оценки земель - обзор основных вариантов

Так, например, о в оценке земель сельскохозяйственного назначения сегодня преобладает так называемый доходный метод. Как таковой он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по ее назначению.

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость здесь ни в коем случае не должна превышать рыночную. А если это каким-то образом произошло - необходимо срочно провести рыночную оценку силами сертифицированных специалистов, таких как, например, работают в компании "ГК ПРОФИ". И уже с этой оценкой идти оспаривать неверную кадастровую стоимость земли.

И здесь, кстати, очень важно понимать, что для проведения рыночной, а равно и кадастровой оценки земель используются несколько основных вариантов. Дело в том, что само по себе понятие оценки земель (что рыночной, что кадастровой) предполагает различную методику и порядок определения стоимости в зависимости от назначения участка. При этом сам выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Для неспециалиста выбор метода оценки земельного участка может показаться не существенным, но профессионал знает, что результаты оценки стоимости весьма сильно зависят как раз от выбранного метода оценки. А потому ознакомится со всеми основными вариантами оценки земли может быть не только познавательно, но и важно при выборе услуг оценщика.

И так вариант первый - нормативный метод. Как таковой, он основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в каждом конкретном населенном пункте. Причем в определении окончательного результата необходимо учитывать несколько факторов по степени их влияния. Сама эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится как рыночная, так и кадастровая оценка земель поселений, которая применяется для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Другой вариант - вариант два - метод сравнения продаж. Этот метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Причем, чем их больше, тем точнее оценка. Данный метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Однако он не нелишен недостатков. Дело в том, что как таковой данный метод не учитывает индивидуальные особенности участка, а исходит лишь из средней цены продаж региона. При этом такой цены, которая, кстати, как известно, может быть и несколько завышена, исходя из ожиданий продавцов.

Третий вариант - метод капитализации земельной ренты иначе называемый доходным методом оценки. Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду. При этом вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

Вариант четвертый - это метод распределения. Последний метод, впрочем, используют только для застроенных земельных участков. Это связано с тем, что такую землю нельзя продать отдельно от постройки, и, следовательно, оценке подлежат продажи единых объектов.

Вариант пятый - метод выделения. Как таковой он также применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов. Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем.

Вариант шестой - метод остатка. Данный метод неплохо подходит для застроенных и свободных земельных участков, причем сама суть его заключается в том, что любая земля, как известно, это источник капиталовложений. Как таковая земля чаще всего используется при последующем строительстве, когда на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка. Не удивительно, что этот метод хорошо применим оценки земель, на которых сооружаются прежде всего объекты промышленности.

Вариант седьмой и последний - это метод разбивки на участки. Данный метод широко применяется при градостроении. Дело в том, что градостроительная политика большинства поселений предполагает, как правило, комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение - для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д. А вот в дальнейшем эти участки уже дробятся на более мелкие, которые собственно уже предоставляются застройщикам на различных условиях. В этом случае, оценщик вначале работает с большими частями, определяя их рыночную стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется, впрочем, не только в градостроении, он широко применяется также и для рыночной, а равно для возможной кадастровой оценки земель лесного фонда.

4. Заключение .

Таким образом очевидно, что на практике каждый случай той же кадастровой оценки земли является индивидуальным и требует порой разных подходов и методов применения. А поскольку методы различны, то и оценка земли здесь может быть разной. И кстати, не удивительно, что при использовании неадекватного метода, кадастровая оценка может быть завышена по сравнению с рыночной и значительно.

Именно поэтому кстати прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, настоящие специалисты всегда знакомятся с кадастровым отчетом. Это делается для того, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, ибо только в этом случае возможно правильно определить базу для расчета.

Другими словами, сегодня очень важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и не менее важно пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом, таких как оценщики оценочной компания "ГК ПРОФИ".

1. Полное описание процедуры "Оспаривание кадастровой стоимости" Вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе Оспаривание кадастровой стоимости. Так же здесь Вы найдете положительные решения Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а так же положительные Решения судов, тех заказчиков, которые выбрали оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости через суд.

Обращаясь к компании "ГК ПРОФИ", Вы не только экономите деньги и нервы, Вы экономите время!