Услуги по оценке

Поиск по сайту

Оценка земельного участка способом сравнения продаж

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СПОСОБОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Одним из самых распространенных оценочных методов является сравнение продаж. Способ достаточно эффективный, основанный на сведениях о недавно проведенных сделках. Суть состоит в том, что покупатель не должен переплатить за землю больше, чем за участок со схожими характеристиками и полезными свойствами. Таким образом, итоговую стоимость объекта формируют цены сделки купли-продажи схожего по многим параметрам участка. В большинстве случаев способ применяется к развитым и наиболее востребованным секторам рынка недвижимости. Часто используется для оценки участка, практически не застроенного. Другой вариант – земля рассматривается как незастроенная в оценочных целях.

СУТЬ МЕТОДА

Для использования оценочного способа требуются сведения о ценах участков, которые в полной мере являются аналогами рассматриваемого объекта. Экспертом проводится полноценный анализ схожих участков, проданных за последнее время. При этом важно делать поправки к стоимости на видимые отличия, которые можно увидеть у аналога и оцениваемой земли. Как итог этого процесса – определение продажной цены путем присваивания основных свойств и параметров оцениваемого объекта тому, который сопоставляется. Именно грамотная корректировка дает возможность оценщику получить наиболее точные результаты цены.

 

К важным факторам стоимости земли относят следующие:

— Транспортную доступность.

— Расположение.

Физические параметры.  К ним относятся форма, габариты, рельеф и т .п.

— Близлежащее окружение.

— Инфраструктуру: расположение инженерных сетей, возможность подключения к ним и мн. др.

— Разрешенное использование.

— Основное назначение, владение участком другими лицами.

 

 

 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ

При подборе аналогов важно учитывать, что в отчете о проведении работы по оценочной деятельности должны содержать информация доказательственного характера. Путем прямого сопоставления каждых сравниваемых объектов с оцениваемым устанавливается степень отличий в разрезе факторов цены.

При рассматриваемом методе необходимо подобрать именно те варианты земельных участков, которые бы имели известные цены, а также были схожи по сравнительным элементам с требуемым. Затем следует внести корректировки в стоимость таким образом, чтобы учитывались выявленные отличия между объектами по выбранным сравнительным элементам. После этого проводится сам расчет стоимости: средневзвешенный или же средний показатель скорректированной стоимости аналогов. Бывают случаи, когда в рассматриваемом районе недостаточно информации о ценах сделок купли-продажи или же она вовсе отсутствует. Выход из ситуации – анализ цен, сформировавшихся в других регионах при условии схожести элементов сравнения с оценочной территорией. Это климатические и ландшафтные особенности, численность населения, развитости инфраструктуры, состав населения и мн. др.

Возможен и другой вариант при полном отсутствии требуемых рыночных предложений. Допускается брать в расчет имеющиеся цены при условии предварительной подправки с целью выравнивания структуры параметров стоимости на предмет отличий между ценовым значением предложения и ценой самой сделки, которая устанавливается путем анализа сведений рынка. В качестве сравнительной единицы берется значение, которое характерно для рассматриваемого рыночного сегмента. Это может быть цена 1 кв. м. участка, га и др.

Наши партнеры